盈科法匠胜诉案例:房屋质量问题不能成为拒交物业费的正当抗辩

原创    盈科法匠律师    2021-03-10

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买房子一直都是老百姓关心的头等大事,而一旦房屋质量有问题,很有可能陷入与物业及开发商长期的拉锯战中。房屋质量问题在验收时无法发觉,等到入住了才发现,面对开发商的不闻不问,很多业主便以拒交物业费作为抗拒的方法。

拒交物业费,物业公司与业主对簿公堂

2015年,某小区开发商与某物业公司签订《物业服务合同》,约定由该物业公司对小区实行物业管理服务,按建筑面积向业主收取物业服务费。孙某为该小区业主,2015年办理交房手续后,仅交纳首年物业服务费。自2016年至2020年,孙某一直拒绝交纳物业服务费,物业公司多次与孙某协调,要求孙某履行义务,但孙某均拒绝。催交无果,无奈之下物业公司委托盈科法匠崂山律师将孙某起诉到黄岛区法院,要求孙某交纳拖欠的2016-2020年物业服务费。

房屋质量问题,抗辩理由是否“正当”

孙某对拖欠原告物业费予以认可,认为自己有不交物业费的正当理由。孙某称,2016年家中做防水维修时,发现该房屋承重墙混凝土结构不达标,造成无法入住。另因公共管道反水,造成厨房屋顶被泡,卫生间门口地板、门口屋顶被泡,物业始终没有解决,并出示了房屋漏水等照片证据,孙某认为发生问题期间的物业费不应交纳。庭审中,物业公司提交了物业服务合同,证明物业公司已经按照合同约定及相关规定向业主提供服务,对于被告提交的证据,物业公司认为这是被告与企业之间就质量问题达成的约定与物业公司无关,物业公司一直按合同约定和物业服务等次给与业主服务,此期间的物业费孙某应当交纳,孙某对物业公司主张没有提出其他抗辩意见。

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法院:物业费应交纳,权利可另行主张!

法官经审理认为,原告的物业服务范围是认定其是否存在违约行为的基础,被告应就原告所负有的相关服务义务承担举证责任。被告虽然提交了照片等证据,但被告提交的照片无法确认时间、地点等要素,根据被告与建筑企业之间的维修合同,被告承重墙混凝土问题已经有了解决方案和赔偿约定。至于公共管道漏水问题,被告可以依法另行主张自己的权利,该事由不足以抗辩其应当免交或减交物业费。故法院对被告的抗辩事由不予支持,判决被告支付原告自2016年至2020年的物业服务费。

法匠说法:

业主与建设单位之间、业主与物业服务企业之间存在不同的法律关系,前者属于房屋买卖合同关系,后者属于物业服务合同关系。《民法典》第九百四十四条规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主以房屋质量问题拒不缴纳物业费,实质是混淆了两种不同的法律关系。业主以建设单位存在违约情况为由,拒不缴纳物业费,人民法院不予支持。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付,合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

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